路透中文新闻部 宿泱韫

经历中国股市暴涨急跌之后，家在上海的小李最近果断出手购置首套住房，秒杀了一套地段性价比都不错的两居，然后马不停蹄从工作所在地北京回到上海办理过户。像她一样选择当前时点购置房产的人不在少数。

中国房地产市场在二季度出现明显回暖，这一态势有望在下半年延续。需求端回暖料将温和传递到供给端，拉动房地产开发及相关行业进而支持经济企稳，但较高的库存水平可能成为房地产业全面复苏的拦路虎。

“短期看（到年底）整体较好，全国和重点城市都会延续回升趋势。”中原集团研究中心总监刘渊表示，从政策和购买力来看，下半年预计不会有大的变化，且下半年销售旺季比上半年更长一些。

他称，信贷和公积金政策放宽增强了购买力，需求不像是一次性释放，从其了解的的新开盘认购率、二手来访情况看，没有后劲不足。7月成交的环比下滑，更多是出自季节性调整，以及房企冲击上半年业绩影响减弱。

自去年起中央和地方政府不断出台政策，从金融、税收、公积金等多方面为房地产提供支持，包括有针对性的“930”、“330”一揽子新政，以及多次降准降息的总量宽松政策，目前基准贷款利率降至历史低位。

中金公司分析师易峘和梁红在报告中指出，由于住房负担能力处于多年来的高位，并且房地产库存正快速回落至正常水平，房地产需求回升有望持续，并将成为经济下半年周期性温和复苏的推动力之一。

具体而言，得益于房地产价格的盘整和按揭贷款利率的下降，住房价格和按揭贷款月还款额与家庭可支配收入的比率自2012年上一轮房地产政策调控开始以来已经显着下降。

中国官方数据正式确认楼市周期性回暖。国家统计局公布的1-6月商品房销售销售面积同比上升3.9%，扭转2014年年初以来持续萎缩局面。6月全国70个大中城市房价连续第二个月环比上涨，此前环比下跌已持续一年。

中国楼市刚迎来周期性回升，而股市早已走出一轮牛市，并产生巨大的财富增值效应。沪综指 .SSEC 截至6月中旬已用七个月实现翻番。不过沪综指6月见顶后快速暴跌35%，又给投资者上了一堂风险教育课。

一位上海资深投资人士刘先生近期撤出大部分在股市和期市上的资金用以购房。他表示“现在主要是改善性需求起来了，比较好一点的房子供不应求。所以我实在担心，在限购期还没结束就出手了。”

中国央行数据显示，上半年房地产贷款快速增长。6月末房地产贷款余额同比增长19.4%，其中个人购房贷款同比增长17.8%。而二季度储户调查显示，未来三个月内准备出手购买住房的居民占比为14.7%，较上季提高0.9个百分点。

**需求回升将温和刺激供给**

与购房者热度升温形成对比的是，开发商投资意愿仍然低迷。国家统计局公布的上半年房地产开发投资同比增速降至4.6%的个位数，而去年上半年为14.1%。

分析人士认为，房地产成交回升有望逐步向投资传递，下半年或能看到房地产投资的边际改善。不过对于投资回升的时间和程度，市场仍有分歧。

中金报告指出，全国房地产库存水平短短两个月内已经从高峰时的28个月下降至5月份的19个月，而一线城市库存水平已经低于12个月。他们预计按照目前速度，房地产销售增长有望在今年9-10月份带动房地产投资回升。

官方专家也同样预测房地产投资将回升。国家发展改革委员会宏观研究院副院长陈东琪认为，在经历了量升价稳和量价齐升之后，楼市下半年会进入到投资走稳然后转升的第三阶段，这也是下半年经济会好一些的重要原因。

方正证券首席宏观分析师郭磊提出，从地产脉冲到经济脉冲，一般是两个季度的传递时间。本轮地产销售回升始于2014年9月，对应今年4月开始的经济企稳。而由于有“330”新政的加码，至今并没有明显衰退迹象。

他援引的高频数据称，7月十大城市地产成交面积同比增75%；30大城市的地产成交面积同比增长40%，略低于6月但依然很高，本轮地产脉冲还没有过去。从历史经验判断，即使6月是本轮地产销售的一个顶部，工业复苏顶部也会到2015年12月-2016年1月。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌则更为谨慎，他指出，房地产新开工面积仍然是两位数的负增长。房地产投资的增速可能在今年下半年甚至明年仍然会处于一个下行的通道，但是下行的趋势会放缓。

“从对宏观经济的影响来看，房地产仍然是负面影响，但是这个负面影响会要比去年小很多。”朱海斌称，据其计算，去年整个房地产投资下滑对经济的下拉是1个多百分点，预计今年这个数字会低一些。

**库存难消化**

上半年成交好转由一线城市带动并惠及大部分中小城市，使得中国住宅市场的高库存得到一定程度的消化，不过绝对量难以立即下降，这也是在全国范围内，销售迟迟带动不起投资、新开工的重要原因。

家住浙江北部某小城市的张女士提及当地楼市时称，上半年在诸多政策利好之下，加之房价又处于低位，周围购房者众，她所在的保利新盘入住率很高，基本都卖光。不过，“新开盘比较少，地其实已经用的差不多了，都在销一些存量。”

房地产开发商缺乏动机开发新的楼盘，直接原因在于库存仍在高位。在中国房地产市场分化格局下，三四线城市以及商业地产的库存消纳问题尤为棘手。

“一线大城市已经回暖了，价格和交易量都是如此，三四线仍然没戏。”某大型资产管理公司专注于住宅投资的资深人士称，“现在公司基本投北上广深，以及沿京广线、沪汉蓉的省会，能投的不超过10个城市，明显三四线过剩，风险大。”

从统计局数据看，6月末，商品房待售面积65,738万平方米，比5月末增加72万平方米。其中，住宅待售面积减少191万平方米。房屋新开工面积下降15.8%，降幅收窄0.2个百分点，地产开发企业土地购置面积同比降幅则扩大至33.8%。

“库存上涨的势头止住了，但继续分化，回到低位还是要有一段时间，只有回到低位才能刺激新开工、开发投资。”中原集团的刘渊表示，全国销售企稳回升，但新开工还是负的，隐含含义是存量还是很大。

戴德梁行北中国区研究部主管赵岩认为，全国住宅市场下一步继续维持在分化状态。一线城市回暖的速度会比较快，二、三线城市确实供应量比较大，价格提升不是一年两年的事情，还是以去库存的基调为主。开发商也会有一些优惠政策，利用政策优惠期跑量去库存。价格上也不会大跌，基本上住宅价格已经阶段性触底。

赵岩预计下半年一线城市房价以稳为主，即使涨也不会太大涨幅，呈现量涨价稳的态势。“如果降准降息这些信贷政策对市场刺激比较小，回暖比较微弱，没什么成效的话，下一步限购或者个税这块预计会有进一步动作。”